A Lei 14.010/2020, oriunda do PL 1.179/20, de autoria do Senador Antônio Anastasia (PSD/MG), foi decretada e sancionada pelo Presidente da República no dia 10 de junho, dispondo sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET), no período da pandemia do Covid-19.
O intuito da lei sancionada pelo Presidente da República, com alguns vetos, é estabelecer regramentos específicos para delineamento de algumas relações privadas durante o período de pandemia causada pelo COVID-19.
O PL (projeto de lei) é de extrema importância para o atual cenário jurídico nacional, tendo em vista o estabelecimento prévio de regras, a fim de evitar uma avalanche de ações judiciais pleiteando o reestabelecimento do equilíbrio da base contratual, nos assuntos que são tratados pela lei.
Contudo, ganha destaque o veto presidencial no que tange ao disposto no artigo 11, que possui a seguinte redação:
“Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.”
Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para os casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.”
É importante destacar que se tratam de consideráveis disposições que restringem, por ato do síndico, algumas das faculdades inerentes ao direito de propriedade, tais como o uso e o gozo.
Entretanto, as restrições são plenamente aceitáveis: havendo a necessidade de sopesar a prevalência entre dois direitos, a vida e a propriedade, devendo sempre prevalecer a preservação da vida em detrimento de algumas das faculdades do direito de propriedade.
Podemos nos questionar acerca do veto do presidencial, houve a mitigação ou a limitação dos poderes inerentes ao síndico como figura de autoridade dentro do condomínio edilício? O entendimento é de que não houve nem a mitigação e nem a limitação.
O Código Civil possui mecanismos para assegurar ao síndico o seu direito/dever de zelar pelo bem-estar dos condôminos, especialmente quando, em tempos pandêmicos, um dos condôminos pratica atos contra a salubridade do condomínio, seja fazendo aglomerações, desrespeitando o uso de máscaras de proteção nas áreas comuns ou executando obras em sua unidade autônoma que não sejam necessárias.
O artigo 1.348, inciso V, do Código Civil prevê:
“Compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;”
Portanto, no caso de um condomínio localizado em local onde a pandemia ainda está instalada e com casos crescentes de pessoas infectadas pelo vírus, a lei permite que o síndico feche a academia do condomínio, como medida de precaução.
Ademais, os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, possibilitam ao síndico a aplicação de multa, em casos de urgência, aos condôminos que reiteradamente não cumprem os seus deveres, expondo os outros moradores ao risco. Cumpre salientar, que referidas multas deverão ser posteriormente chanceladas pelo quórum estabelecido na Convenção do Condomínio ou, em caso da falta de previsão, em Assembleia Geral.
Desse modo, o veto do Presidente da República, quanto aos poderes emergenciais do síndico de condomínio durante a pandemia, não deve gerar impactos práticos, haja vista a existência de normas que amparam sua atuação na busca do bem-estar dos condôminos.
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As alterações trazidas pela Lei 14.010/2020, destacam a importância do apoio de um escritório especializado e, já acostumado com alterações legislativas, para assessorar juridicamente tanto os condomínios, quando da elaboração da convenção condominial, e nesse momento com a chegada do veto ao artigo 11 da referida lei, quanto às construtoras e incorporadoras, pautando-se nas últimas decisões do judiciário, a fim de atuar preventiva ou contenciosamente, sempre no sentido de onerar o menos possível ao cliente.
O Escritório de Advocacia Rodella, cumprindo seu papel de difundir informações e assessorar juridicamente seus clientes, coloca-se à disposição para prestar maiores esclarecimentos.
