As consequências da rápida propagação da pandemia do coronavírus (COVID-19) afetaram, gravemente, proprietários que precisaram fechar as portas de seus negócios ou reduzir, de maneira drástica, o atendimento, ante as recomendações de distanciamento social e de quarentena, o que gerou uma redução substancial da circulação de pessoas, ao passo que continuam tendo que arcar com aluguéis, encargos trabalhistas e tributários.
Especificamente quanto às relações locatícias, quanto aos contratos de locação comerciais (ou não residenciais, conforme o texto de Lei) a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) prevê, no artigo 18, que o valor da locação seja pactuado, de comum acordo, modificando-se, também, a cláusula de reajuste prevista no contrato.
E ainda que alguns contratos de locação tenham previsão expressa de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis, nada impede que haja pactuação diversa.
A medida de renegociação dos contratos encontra respaldo, também, no Código Civil, que prevê dispositivos que permitem a oportunidade de revisão dos contratos de aluguel.
De acordo com o Código Civil, no caso de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, chamados caso fortuito e força maior, como uma pandemia, tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução. Apesar de não citar casos específicos, no caso do inquilinato, as medidas a serem tomadas vão desde reduzir o valor do aluguel a, até mesmo, pedir por um período de carência para que as prestações não sejam cobradas por prazo razoável.
Preventivamente, é desejável que o proprietário e/ou inquilino negociem, extrajudicialmente, a revisão do valor dos aluguéis, a fim de que se garanta a sobrevivência dos negócios em época de crise e, para que se evite o encerramento prematuro dos contratos de locação.
O cenário que enfrentamos recomenda e requer bom senso na renegociação, até porque, como dito, o artigo 18 da Lei de Locações possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste.
Ainda assim, caso não haja consenso na tentativa extrajudicial de renegociação, a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel.
Tal ação somente pode ser ajuizada caso tenham decorrido 03 (três) anos ou mais do início da relação locatícia. Nesta hipótese, caso o locatário pretenda discutir judicialmente a revisão do aluguel, é de suma importância que este esteja munido de provas da queda de seu faturamento, ou até mesmo, mesmo que demonstre a redução dos alugueres cobrados em imóveis em condições semelhantes, ou seja, evidenciando a desproporcionalidade entre o que está sendo cobrado e o valor de mercado.
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Tanto os proprietários quanto os inquilinos devem estar cientes que a renegociação extrajudicial dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem, principalmente neste cenário de incertezas que enfrentamos, eis que de um lado o locatário reduzirá seu custo operacional e o locador minimizará o risco de ver seu imóvel desocupado por um prazo incerto, e é de suma importância ter apoio jurídico, a fim de minimizar possíveis prejuízos.
O Escritório de Advocacia Rodella, cumprindo seu papel de difundir informações e assessorar juridicamente seus clientes, coloca-se à disposição para prestar maiores esclarecimentos.
